這是在忠孝東路五段與松山路交叉口的一景：捷運永春站旁。

有沒有發現，你家附近拆掉的房子開始變多，紛紛掛上「都市更新」的布條。你或許會疑惑：在這個什麼都快，就是蓋東西慢的地方，怎麼一下子冒出了這麼多工地。

原來，在我們不注意的時候，有些東西有了這樣的變動：

都市更新條例 | 看版本沿革

中華民國八十七年十一月十一日華總一義字第八七○○二三二四六○號總統令公布
中華民國八十九年四月二十六日華總一義字第八九○○一○四四二○號總統令修正第二條條文
中華民國九十二年一月二十九日華總一義字第○九二○○○一五二○○號總統令增訂第二十二條之一及第二十五條之一條文；並修正第三條、第九條、第十二條、第十九條、第二十二條及第三十四條條文
中華民國九十四年六月二十二日總統華總一義字第○九四○○○九二八五一號令修正公布第二十二條之一、第二十五條之一、第二十七條、第四十條條文
中華民國九十五年五月十七日總統華總一義字第０９５０００６９６９１號令修正公布第二十七條條文
中華民國九十六年三月二十一日總統華總一義字第０９６０００３４６４１號令修正公布第二十五條之一條文
中華民國九十六年七月四日總統華總一義字第０９６０００８５７７１號令修正公布第二十七條條文
中華民國九十七年一月十六日總統華總一義字第０９７００００３９１１號令修正公布第八、十、十二、十三、十六、十八～二十二、二十五條之一、二十九～三十二、三十六、四十、四十三～四十五、五十、五十二、六十條條文；並增訂第十九條之一、二十九條之一、六十一條之一條條文

[前略]

第三章　都市更新事業之實施

第九條　經劃定應實施更新之地區，除本條例另有規定外、直轄市、縣 (市) 主管機關得自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構、同意其他機關 (構) 為實施者，實施都市更新事業；其依第七條第一項劃定之都市更新地區，並得由直轄市、縣 (市) 主管機關合併數相鄰或不相鄰之更新單元實施之。

依第七條第二項規定由上級主管機關逕為劃定應實施更新之地區，其都市更新事業之實施，上級主管機關得準用前項規定辦理。

第十條　經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。

前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意；其同意比例已達第二十二條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第十五條及第十九條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。

第十一條　未經劃定應實施更新之地區，土地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善居住環境，得依主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，依前條規定，申請實施該地區之都市更新事業。

第十二條　申請實施都市更新事業之人數與土地及建築物所有權比例之計算，不包括下列各款：

一、依法應予保存之古蹟及聚落。

二、經協議保留，並經直轄市、縣（市）主管機關核准且登記有案之宗祠、寺廟、教堂。

三、經政府代管或依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理者。

四、經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。

五、祭祀公業土地。但超過三分之一派下員反對參加都市更新時，應予計算。

第十三條　都市更新事業得以信託方式實施之。其依第十條第二項或第二十二條第一項規定計算所有權人人數比例，以委託人人數計算。

[中略]

第二十二條　實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，其屬依第十條規定申請獲准實施都市更新事業者，除依第七條劃定之都市更新地區，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意外，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意；其屬依第十一條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意者，其所有權人數不予計算。
前項人數與土地及建築物所有權比例之計算，準用第十二條之規定。

註：第一段紅色是說：如果你房子被劃定在都市更新範圍內；第二段紅色是說：如果你的房子不在都市更新範圍內，但你和其他人想自己籌辦更新。

各級主管機關對第一項同意比例之審核，除有民法第八十八條、第八十九條、第九十二條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者，不在此限。

第二十二條之一　依第七條劃定之都市更新地區，於實施都市更新事業時，其同一建築基地上有數幢或數棟建築物，其中部分建築物毀損而辦理重建、整建或維護時，得在不變更其他幢或棟建築物區分所有權人之區分所有權及其基地所有權應有部分之情形下，以各該幢或棟受損建築物所有權人之人數、所有權及其基地所有權應有部分為計算基礎，分別計算其同意之比例。

[中略]

第二十五條之一　以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。

這是說什麼？〈都市更新條例〉是個地方政府進行都市更新時的法源。台灣的都市計畫法明定，都市計畫為地方主辦項目。於是在〈都市更新條例〉出來前，各地方政府老早就開始偷跑，尤其以台北市最積極，也因此有了相當的適法性爭議。總之呢，後來弄出了〈都市更新條例〉，然後在民國92年做出相當的修正。但這過程中，都市更新事務一直和你我原本認知的一樣：住戶地主很難搞，一個人不同意，整件事情就掛在那邊沒辦法。

在民國97年修正的第22條與25條之一事關重大。22條是說，要設立都市更新事業，需要的同意門檻；第25條之一是說，如果你是自辦的，有人不同意。只要沒有超過全體住戶（所有權人、關係利害人）的五分之一，你就可以硬幹。

那你會問：剩下的五分之一該怎麼辦？就，看你是要拿建商的補償金，或是繼續不同意，等著被按照遠低於市價的公告地價被地方政府徵收，然後給那五分之四的人。

於是，在這黃金地段，就出現了抗議都市更新黑箱作業的布條。

不能說這個法是完全混帳的。集合住宅的特色就是所有權高度分散，所以一旦要重劃、更新，在民法的保障下，任何建商或政府都必須一個一個人談。這中間的痛苦不是能夠想像的。往往只要有一個人佔住一小角（例如一坪地灌了100多個所有權人這樣），就可以哄抬售價。畢竟，建商花了成本，拖的越久，對建商越不利；而其他住戶只要在不會破局的前提依舊存在下，也樂得一齊炒高價錢，不賺白不賺。當然啦，該有的鬼影幢幢也會如傳聞般現身，躲不掉的。（太精采了，要找這個案例的新聞，竟然只有中國給免費的搜尋結果引用，簡直就像是衝著某些人來的一樣！）所以，這法為了加速都市更新進行，也其來有自。

但，如果你是那五分之一呢？我想，整個角度就完全不同了。

你可能只是昨天沒去開那個看起來就很詭異的住民大會，一覺醒來，才發現自己的房子被賣了。被你的鄰居賣掉了。

我不知道該如何評斷這事情。但可以保證的，也已經開始的，就是寸土寸金的台北市和擁擠的台北縣，將會因為這樣的法，而有翻天覆地的改變。或許，很多檯面上的事情，如那個淡北快速道路，也跟這有關呢！

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